LOI PINEL

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PRINCIPES

La loi Pinel est un outil de défiscalisation s’appuyant sur l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Le taux de réduction d’impôt sur le revenu peut varier de 12 à 21% en fonction de la durée de location. La loi Pinel est un dispositif ouvert à tout contribuable domicilié en France. Elle est proche de la loi Duflot à qui elle succède, par son fonctionnement et ses conditions : plafonds de loyer, plafond de ressources du locataire, plafond au m² et zones géographiques éligibles. Par rapport au dispositif précédent, la loi Pinel 2015 présente l’avantage d’être modulable sur 6, 9 ou 12 ans.
Le dispositif Pinel répond à un triple enjeu :

  • Construire des logements dans des zones tendues
  • Soutenir le secteur du bâtiment par l’investissement locatif
  • Développer une offre de logements locatifs intermédiaires, entre le marché libre et le parc social.

Loi Pinel Avanatges fiscaux

Les avantages fiscaux

La réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire. Le montant maximal de l’acquisition d’un ou de deux logements est plafonné à 300 000 € par an. La réduction d’impôt maximale est de 10 000 €.

Fonction de la durée de la location, la réduction d’impôt est variable :

12 % de l’acquisition pour une location sur 6 ans.
18 % de l’acquisition pour une location sur 9 ans.
21 % de l’acquisition pour une location sur 12 ans.

La réduction d’impôt est de 2% par an de la 1ère à la 9ème année. Une option de prolongation permet une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

Les logements concernés

Pour bénéficier de la loi Pinel 2015, l’investisseur doit acquérir un bien dans une construction neuve dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Il est possible d’acquérir jusqu’à deux logements par an sous réserve de rester dans la limite des 300.000 euros d’acquisition.

 

Plafonds et calculs de loyer

Une des conditions pour bénéficier du dispositif Pinel est de rester dans le cadre d’un loyer normalisé. Le calcul du loyer maximal au m² est fonction de deux paramètres :
– la surface de l’habitat
– la zone où il se situe.

Le coefficient à appliquer selon la surface du logement se calcule comme suit :
0,7 + (19 / Surface).
Ce coefficient est plafonné à 1,2%.

Un prix plafonné au m² est attribué en fonction de la zone où se situe le logement
Zone A Bis : 16,72 euros
Zone A : 12, 42 euros
Zone B1 : 10 euros
Zone B2 : 8,69 euros

 

Exemple pour un habitat de 40 m² situé à Maisons-Laffitte dans les Yvelines
Maisons-Laffitte est situé en zone A Bis, le loyer est plafonné à 16,72 euros/m²
Il faut alors appliquer le coefficient à ce plafond : 0,7 + (19/40) = 1,175
Le loyer maximal au m² de l’appartement sera donc de : 16,72 x 1,175 = 19,646 euros
Le logement de Maisons-Laffitte pourra donc être loué à : 19,646 x 40 = 785,84 euros

 

Les zones du dispositif Pinel 2015 : A Bis, A, B1, B2 et C

Les villes de France sont classées par zones :

ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne
ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
ZONE B2* : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants. Toutes ces villes ne sont pas éligibles, elles doivent avoir reçu au préalable un agrément du Préfet de Région.
ZONE C : Le reste du territoire qui n’est pas éligible.

 

Les bénéficiaires de la loi Pinel 2015

Le dispositif peut bénéficier à tout contribuable domicilié en France, faisant une acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’aménagement.

Pour les bénéficiaires de la loi Pinel, le dispositif permet une certaine souplesse :

– Choix de l’engagement de la location à 6, 9 ou 12ans
– Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant sous une condition : le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
– Obtenir les mêmes avantages que ceux d’une SCPI, société civile de placement immobilier.

 

Les conditions d’obtention du dispositif Pinel

  1. Conditions locatives
    • Le logement loué doit devenir la résidence principale du locataire.

    • La durée de location doit être de 6 années minimum.

    • Le propriétaire dispose d’un délai de 12 mois après la livraison du bien pour le louer.

    • Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

  2. Conditions d’obtention de la défiscalisation
    • La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique.

    • Les avantages fiscaux Pinel entrent dans le cadre du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

  3. Conditions relatives au bien immobilier
    • Le bien doit être construit en zone éligible.

    • Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

    • Il doit répondre aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005

  4. Conditions relatives à l’investissement

    Sont éligibles à la LOI PINEL :

    • la construction d’un logement neuf

    • L’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement

    • La souscription au capital d’une SCPI. Les SCPI sont désormais éligibles, au même titre que les acquisitions de biens immobiliers en propre. 100% de la souscription est prise en compte.

 

Déclaration sur les revenus

Pour bénéficier de la loi Pinel 2015, des documents sont à joindre obligatoirement à la déclaration des revenus l’année de l’achèvement des travaux.

En ce qui concerne la construction du logement
– déclaration d’ouverture du chantier (copie)
– déclaration d’achèvement des travaux (copie)

En ce qui concerne la location :
– Engagement de location comportant obligatoirement l’identité du propriétaire et son adresse, l’adresse du logement, sa date d’acquisition, la surface habitable, le montant du loyer,
– une copie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 de la signature du bail
– une copie du bail de location.

 

Plafond des ressources des locataires

Plafonds de ressources des locataires en €

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 502

36 502

29 751

26 776

Couple

54 554

54 554

39 731

35 757

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

71 515

65 579

47 780

43 002

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

85 384

78 550

57 681

51 913

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

101 589

92 989

67 854

61 069

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

114 315

104 642

76 472

68 824

Majoration pour personne à charge complémentaire

+ 12 736

+ 11 659

+ 8 531

+ 7 677

Simulation des avantages fiscaux PINEL

Investissement 150.000 euros
– Sur 6ans, le taux de 12% est applicable, soit une réduction d’impôt totale de 18.000 € soit 3000 €/an
– Sur 9 ans, le taux de 18% est applicable, soit une réduction d’impôt totale de 27.000 € soit 3000 €/an
– Sur 12 ans, le taux de 21% est applicable, soit une réduction d’impôt totale de 31.500 € soit 2625 €/an
Investissement 300.000 euros
– Sur 6ans, le taux de 12% est applicable, soit une réduction d’impôt totale de 36.000 € soit 6000 €/an
– Sur 9 ans, le taux de 18% est applicable, soit une réduction d’impôt totale de 54.000 € soit 3000 €/an
– Sur 12 ans, le taux de 21% est applicable, soit une réduction d’impôt totale de 63.000 € soit 5250 €/an