LMNP

REMPLISSEZ LE FORMULAIRE CI DESSOUS ET RECEVEZ GRATUITEMENT VOTRE ETUDE PERSONNALISEE

 

Loi loueur en meublé non professionnel LMNP

La défiscalisation LMNP associée à la déduction des charges et à l’amortissement comptable permet d’amoindrir fortement la fiscalité sur les revenus de la location du meublé. Il est ainsi possible de réaliser un placement Pierre avec constitution de capital et de constituer un revenu à la fiscalité gommée. Dans certains cas, la TVA peut être récupérée.

La loi LMNP permet d’amortir intégralement en 30 ans l’investissement lié à l’acquisition du logement loué en meublé, hors le terrain attenant s’il y a lieu. L’amortissement comptable du placement pierre est déductible des revenus tout comme les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts d’emprunts. Les meubles installés dans le logement loué peuvent quant à eux être amortis sur une durée de 5 à 7 ans.

L’ensemble des amortissements et des déductions diverses peuvent créer un surplus d’amortissement, il est possible de le différer sur les années suivantes.

 

L’activité non professionnelle de loueur en meublé

L’activité de location d’appartement meublé est du point de vue légal, une activité commerciale. Elle relève donc de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers. Une inscription au registre du commerce est donc obligatoire, sous le régime d’EURL ou SARL non soumises à l’impôt sur les sociétés ou sous le régime de structures soumises à l’impôt comme les SA, SARL de droit commun.

Pour être reconnue comme une activité non professionnelle, les recettes annuelles doivent être inférieures à 23.000 euros et représenter moins de 50% du revenu global du foyer fiscal. En cas de démarrage d’activité en cours d’année, un prorata-temporis est effectué.

L’appartement et les meubles doivent répondre aux critères d’un usage normal d’habitation.

 

Les avantages fiscaux LMNP

Plusieurs avantages sont liés à la location de logements en meublé. Ils sont fonction des options choisies. Qu’elles que soient les choix réalisés, les avantages communs à toutes les formules sont indéniables. Il s’agit dans tous les cas d’un placement pierre et d’une constitution de patrimoine avec amortissement de l’investissement accompagné d’un revenu fortement défiscalisé.

Revenus locatifs de nature BIC
La fiscalité BIC permet d’investir au moyen d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une EURL ou une SARL. Dans ce régime, les déficits provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables peuvent être imputées sur l’ensemble des bénéfices BIC réalisés au cours de l’année en cours et 10 ans consécutifs.

La première année, la fiscalité BIC permet de déduire les frais de publicité et de commercialisation, si l’investisseur a d’autres revenus LMNP.

Micro-BIC
Pour des recettes brutes inférieures à 32.100 euros, le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire pour frais de 50% et exonération de TVA est appliqué. La comptabilité de ce régime est allégée.

Récupération de la TVA
Lorsque la location est réalisée auprès d’établissements d’hébergement de services à caractère hôtelier, la TVA est récupérable. Les loyers sont garantis sur 9ans minimum.

 

LMNP Bouvard 2015 et LMNP classique 2015

Les investisseurs souhaitant faire un investissement LMNP peuvent choisir deux statuts, le LMNP classique, et le LMNP Bouvard.

Lorsque l’investissement est réalisé en résidence de services (résidence hôtelière, résidence pur étudiant, résidences senioriales..) les réductions d’impôts Bouvard s’appliquent. La réduction d’impôt est alors de 11% sur le prix d’achat hors taxe et vient s’ajouter aux autres avantages LMNP, comme la récupération de la TVA et des revenus locatifs de nature BIC.

Quant au LMNP classique, il permet de cumuler la récupération de la TVA, des revenus locatifs de nature BIC, et de comptabiliser les amortissements qui permettent de neutraliser fiscalement les revenus locatifs

 

Les charges déductibles

Les charges sont imputables sur les bénéfices issus de l’ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC, et les font diminuer et donc diminuer l’imposition.

Les cahrges à prendre en compte : charges locatives, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, intérêts d’emprunt, amortissements de l’immobilier et du mobilier et toute autre charge liée à l’exploitation du meublé.

 

Régimes d’impositions et déclaration fiscale des LMNP

La comptabilité BIC diffère de celle des revenus fonciers qui est basée sur une logique recettes-dépenses. Cette comptabilité commerciale prend en compte les produits, ici les prestations d’hébergement, et les charges.

Jusqu’à 32 100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal micro-BIC et sa comptabilité allégée avec exonération de la TVA s’applique. Un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, est appliqué avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d’ensemble des revenus à notifier sur la déclaration 2042 C.
Entre 32 100 € et 763 000 € de recette, l’investisseur est imposable selon le régime du réel simplifié. La déclaration des revenus sera réalisée sur les déclarations 2033 et 203.

Au-delà de 763 000 € , le régime réel normal de droit commun s’applique.

LMNP et ISF

Les meublés LMNP sont inclus dans le patrimoine et à ce titre sont assujettis à l’ISF.